水泥是典型的周期性行業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟及固定資產(chǎn)投資走勢密切相關(guān)。從國外發(fā)展經(jīng)驗來看。經(jīng)濟進入高速增長階段時候，伴隨著以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)投資為主的固定資產(chǎn)投資增長，水泥需求快速增長，進而帶來整個行業(yè)的繁榮。

改革開放以來，國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步建立和發(fā)展。特別是98年房改之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正式建立，并迎來了高速發(fā)展的20多年十年。

2000年是我國第一年統(tǒng)計房地產(chǎn)投資總額，當年數(shù)額是4984億，到2021年全國房地產(chǎn)投資總額增長至14.76萬億，增長近30倍。水泥產(chǎn)量方面，2000年全國水泥產(chǎn)量5.97億噸，至23.63億噸，增長3倍有余。

作為拉動水泥需求的“三駕馬車”之一，房地產(chǎn)行業(yè)過去20多年時間的繁榮，有力的支撐了國內(nèi)水泥市場需求，其市場占比達到35%左右。近年來，在部分區(qū)域水泥市場，房地產(chǎn)帶來的水泥需求甚至占比達到50%左右。

不過，“成也蕭何敗蕭何”，房地產(chǎn)的繁榮為水泥需求提供了強力支撐，但是隨著房地產(chǎn)投資的下滑，水泥需求也將不可避免的步入下行通道。

房地產(chǎn)行業(yè)在低谷中掙扎徘徊的一年

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)真正迎來的寒冬。

在“房住不炒”的整體基調(diào)下，金融政策加碼疊加疫情反復(fù)，中長期住房需求動能減弱、市場信心不足等多重因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)投資方面，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資123863億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資94016億元，下降9.2%。

新開工方面，2022年1-11月，房屋新開工面積111632萬平方米，下降38.9%。其中，住宅新開工面積81734萬平方米，下降39.5%。單月新開工面積自4月起連續(xù)7個月同比下降超35%。11月新開工面積環(huán)比下降，絕對規(guī)模處2022年以來月度最低水平。

銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%。商品房銷售額118648億元，下降26.6%，其中住宅銷售額下降28.4%。11月末，商品房待售面積55203萬平方米，同比增長10.0%。其中，住宅待售面積增長18.0%。11月單月全國商品房銷售面積和金額同比降幅仍超20%，房地產(chǎn)市場銷售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年1-11月，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規(guī)模為2015年以來同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年1-11月，100個代表城市新建商品住宅月均成交面積約3027萬平方米，同比下降36.8%。

價格方面，2022年1-11月百城新建住宅價格累計漲幅為2015年以來同期最低水平。百城新建住宅價格累計上漲0.06%，較2021年同期收窄2.40個百分點。

二手住宅價格方面，2022年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌，上半年二手房價呈橫盤態(tài)勢，下半年房價下行趨勢明顯，月度環(huán)比跌幅持續(xù)擴大。2022年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌0.55%。

與此同時，2022年以來房企到位資金同比持續(xù)下降，1-11月各項資金來源同比均下降。1—11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國內(nèi)貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預(yù)收款44601億元，下降33.6%；個人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

按照克而瑞的預(yù)計，2022年最終銷售能過千億的房企應(yīng)該只有20家。而這一數(shù)字在2015年時為6個，2016年增至11個，到了2018年，在2017年16個的基礎(chǔ)上再次翻番，一躍增至29個。一直到2020年千億房企的數(shù)量增至歷史頂點，2021年千億房企數(shù)量與2020年持平，為43家。而今年的數(shù)量預(yù)計將“腰斬”。

土地出讓方面，受房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓影響，政府推地及房企拿地意愿均不足，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯。2022年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規(guī)模均處近十年同期最低水平。

2022年1-11月，各線城市住宅用地推出面積同比降幅在四成左右，二線城市降幅近五成。成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3億平方米（其中三批次已成交19城），較2021年下降52.8%，土地出讓金1.6萬億元，較2021年全年下降39.1%。

城門失火殃及池魚 水泥市場持續(xù)低迷

作為一種剛性去求的大宗工業(yè)產(chǎn)品，水泥市場需求的變化與房地產(chǎn)行業(yè)走勢有著密切的關(guān)系。

過去十年，房地產(chǎn)投資增速與水泥需求增速基本保持一致

在房地產(chǎn)行業(yè)大發(fā)展期，為水泥需求提供了強力支撐，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)勢的下行，水泥需求也受到明顯的影響。

產(chǎn)量方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，水泥產(chǎn)量19172萬噸，同比下降4.7%；1-11月份，水泥產(chǎn)量195010萬噸，同比下降10.8%，創(chuàng)下歷史新低。

另外，從中國水泥網(wǎng)對全國各區(qū)域水泥市場調(diào)研情況來看，多數(shù)地區(qū)今年水泥需求跌幅超過15%，部分地區(qū)甚至達到30%。

受需求下滑影響，水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩問題進一步突出，市場競爭壓力不斷加大。在2022年初，由于對需求下滑缺少足夠的預(yù)期，加之市場持續(xù)低迷，包括珠三角、長三角在內(nèi)的國內(nèi)部分熱門市場甚至爆發(fā)價格戰(zhàn)。

進入下半年旺季以后，雖然各地水泥企業(yè)不斷發(fā)布漲價通知，但是實際落實情況不佳。以河南為例，下半年以來，經(jīng)歷了多輪價格上調(diào)，幅度基本在50-60元/噸，但基本在發(fā)布漲價后不久便跌回原有水平。

當?shù)仄髽I(yè)表示，市場需求嚴重下滑是關(guān)鍵。鄭州周邊多家水泥企業(yè)表示，今年水泥需求下滑幅度超過20%。

全國水泥價格指數(shù)來看，雖然在上半年和下半年各有小幅回升，但整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢。截止到12月中旬，全國水泥價格指數(shù)CEMPI下跌43.32點，全國行情整體呈現(xiàn)“旺季不旺，淡季更淡”態(tài)勢。

全國水泥價格指數(shù)CEMPI震蕩下行

由于價格下行，加之能源成本上漲，水泥企業(yè)盈利能力大幅度降低。

水泥上市公司三季報顯示，出青松建化、四川雙馬等個別企業(yè)以外，絕大多數(shù)水泥上市公司業(yè)績大幅度下滑，福建水泥前三季度利潤同比跌幅更是達到183.37%。海螺水泥作為行業(yè)“吸金王”前三集凈利潤同樣同比下滑44.53%。

中國水泥網(wǎng)水泥大數(shù)據(jù)研究院預(yù)計，由于需求下滑，市場行情低迷，加之能源成本居高不下，今年水泥行業(yè)利潤總額將跌至700-800億元，較2021年的1694億，同比下跌超過50%。

新開工不容樂觀 水泥需求端的沖擊才剛剛開始

2022年第四季度，為促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，國家層面先后出臺重磅政策措施。

特別是11月23日，《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（“金融十六條”）正式發(fā)布。

《通知》包括6方面16條金融舉措，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

政策信號明確之后，金融機構(gòu)立馬加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信動作，六大行紛紛出手輸血。僅僅過了一天，到11月24日，房企獲得來自金融機構(gòu)的授信及發(fā)債額度已近萬億元。

不過，無論是“金融十六條”還是其他房地產(chǎn)政策，核心仍然立足于“保交樓”、穩(wěn)發(fā)展，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，“保交樓”政策持續(xù)發(fā)力下，竣工面積有望逐漸改善，進而對開發(fā)投資形成支撐，但對于房地產(chǎn)明年新開工量的影響有限。

一方面新開工受銷售端恢復(fù)節(jié)奏制約，另一方面，近兩年土地大規(guī)?？s量、企業(yè)資金壓力大、可售庫存規(guī)模較高等因素亦拖累新開工規(guī)模。2023房地產(chǎn)投資恐繼續(xù)回落。

另外，從拿地情況萊來看，2022 年 1-11 月，TOP100 企業(yè)拿地總額 11621 億元，拿地規(guī)模同比下降 50.5%，降幅比上月擴大 0.3 個百分點。從各城市群拿地金額來看， 1-11 月，長三角 TOP10 企業(yè)拿地金額 2418 億元，居四大城市群之首，領(lǐng)跑全國。

房企拿地是房屋新開工較好的領(lǐng)先指標，而水泥需求處于房地產(chǎn)開發(fā)的前周期，短期內(nèi)受到新開工面積的直接影響（通常開發(fā)商在拿地后6個月內(nèi)新開工）

從1-11月TOP100 企業(yè)拿地總額來看，50.6%的跌幅顯然為接下來水泥需求的提振埋下陰影。

未來鑒于房地產(chǎn)行投資的回落，水泥需求將持續(xù)承壓，加上嚴重的產(chǎn)能過剩問題，市場競爭環(huán)境進一步緊張。

整體來看，來自需求端的考驗才剛剛開始，水泥企業(yè)如何處理好供需矛盾，決定了2023年行業(yè)態(tài)勢能否回暖。